Vous mettez à disposition votre maison sans loyer : attention aux donations déguisées chez le notaire !

Le 21 septembre 2022, la Cour de cassation a rendu un arrêt dans lequel elle a indiqué que la mère qui renonce à encaisser les loyers pourtant dus par son fils constitue une donation déguisée qui doit être rapportée à la succession.

Il ne faut pas confondre hébergement à titre gratuit et logement sans réclamer de loyer

L’hébergement à titre gratuit est la situation dans laquelle la personne qui occupe le logement n’a pas de bail d’habitation. La location est soumise à la rédaction d’un bail d’habitation, lequel est conditionné au paiement d’un loyer et est donc un contrat à titre onéreux. Si une location a été prévue entre parents et enfants et qu’un loyer a été fixé, alors vos enfants, futurs héritiers doivent payer les échéances qui sont dues. En effet, en l’absence de paiement, le fait de ne pas solliciter le paiement des loyers peut être observé comme une donation déguisée. Il existe une intention libérale, soit la volonté de donner, déduite de cet avantage. L’enfant bénéficiaire se verra consentir un avantage indirect lequel sera observé comme une libéralité. Votre héritier sera donc redevable de ces sommes qui sont observées comme des donations indirectes lesquelles sont rapportables à la succession.

L’intention libérale dans le renoncement au paiement des échéances

La jurisprudence de la Cour de cassation est claire : les échéances qui ne sont pas payées et dont le parent n’a pas sollicité le remboursement doivent être observées comme s’agissant de donations. La donation consiste en un appauvrissement du donateur au profit du donataire lequel jouit d’une somme d’argent. Les donations doivent être faites dans un cadre spécifique, faute de quoi, ces sommes seront rapportables dans la masse à partager.

La mise à disposition gratuite d’un logement : donation indirecte chez le Notaire

L’occupation gratuite du logement au profit d’un enfant locataire constitue un commencement de preuve de l’existence d’une donation. Les sommes rapportables à la succession seront toutes les sommes afférente à la valeur locative du logement. Ces sommes peuvent représenter un montant important sur lequel peuvent s’imputer des droits de donation. En ce sens la première chambre civile de la Cour de cassation indique que : « Est reconnue l’intention libérale de la mère qui, louant des terres agricoles à sa fille, renonce au recouvrement des fermages jusqu’à son décès (soit pendant 17 années). Une telle remise constitue alors une libéralité qui est alors rapportable à la succession de la mère« .